Alquiler de salas de conciertos durante la Pandemia: Un juez acepta la suspensión de las cuotas durante el cierre y reducción del 50% tras la reapertura

Alquiler de salas de conciertos durante la Pandemia: Un juez acepta la suspensión de las cuotas durante el cierre y reducción del 50% tras la reapertura

Un juzgado de Madrid acepta la moratoria o suspensión del pago del alquiler mientras no está permitida la apertura de un local destinado al ocio nocturno, así como reducir en un 50% la mensualidad a pagar por el arrendatario cuando pueda volver a abrir. La medida está basada en la cláusula rebus sic stantibus, una fórmula jurídica para evitar un desequilibrio desproporcionado entre las partes y que justifica la modificación de un contrato ante un cambio sustancial y extraordinario de las condiciones en las que se firmó. Al inicio de la crisis sanitaria publicamos un artículo sobre la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en contratos en la industria musical.

El pasado 25 de septiembre de 2020, el Juzgado de Primera Instancia N°. 81 de Madrid, dictaba Auto (447/2020, Proc. 473/2020) donde adoptaba como medida cautelar el reducir en un 50% la renta que venía abonando el arrendatarios antes de la pandemia, teniendo la medida efectos desde que esté permitida la reapertura. Acuerda además, que mientras no esté permitida la reapertura, la suspensión del pago de la renta, de manera que se sigan abonando las cantidades complementarias que habían venido abonándose durante la moratoria de pago aprobada por Real Decreto-ley 15/2020.

La parte actora en este procedimiento, presentó demanda solicitando medidas cautelares contra los arrendatarios del local donde viene explotando un negocio de actividad de ocio nocturno y sala de fiestas manifestando que, como consecuencia de la situación sanitaria existente en España derivada de la pandemia de la COVID-19, se vio interrumpida la actividad del local y que a día de hoy no ha podido ser reiniciada, tratándose dicha circunstancia de un hecho imprevisible que genera una alteración sustancial de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato y que ha causado una desproporción entre las recíprocas prestaciones de las partes. 

El juez entra a valorar las cuestiones discutidas alegadas siendo estas la apariencia de buen derecho o fumus boni iuris. En concreto, la repercusión que la crisis de la COVID-19 y las medidas para abordar su gestión ocasiona a la viabilidad del negocio; y la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Respecto a la apariencia de buen derecho, la medida cautelar que se pretende debe argumentarse en la medida que el juez sin entrar en el fondo del asunto le induzca a una creencia racional sobre la certeza de los hechos. En el presente caso, el juez repasa toda la normativa aprobada para afrontar la crisis sanitaria, entre ella, aquella que prohíbe la apertura de las discotecas, salas de fiesta y ocio nocturno hasta la finalización de la vigencia de la declaración de actuaciones coordinadas en salud pública para responder ante la situación de especial riesgo derivada del incremento de casos positivos por COVID-19, por tanto no es que se restrinjan los aforos y otras medidas, sino que no está permitida su apertura y por tanto se aprecia la apariencia de buen derecho.

Entrando el juez a estudiar las premisas establecidas por la jurisprudencia, de la cláusula rebus sic stantibus, argumenta para alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración que, a priori, no parece que exista duda acerca del impacto que se causó con la declaración del estado de alarma, pues se pasó de una situación de funcionamiento normal del negocio, con un aforo de 431 personas, sin restricciones a la movilidad ni en cuanto a la distancia interpersonal, durante los dos primeros meses del año, a un cierre de negocio, debido a la prohibición de su apertura, pese a un periodo transitorio en el que fue posible la apertura, recalcando como notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis sanitaria derivada de la pandemia y su extensión al ámbito económico del país.

En cuanto a la existencia de una desproporción exorbitante, el juez alega que existen indicios bastante claros de que la situación económica tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios, porque por su propia dinámica habitual conllevan un mayor riesgo de contagio. Igualmente, precisa que no se haya atribuido el riesgo a una de las partes; lo cual en este caso no ha ocurrido, ya que no se previó quién habría de asumir el riesgo en caso de pandemia.

Asimismo, el juez entra a valorar la proporcionalidad de la medida cautelar respecto de la condición de que se satisfaga la renta reducida siempre y cuando el aforo permitido no sea inferior al 85%; y el impacto en la situación patrimonial de los demandados. 

En cuanto a la proporcionalidad, el juez argumenta que aunque no existe una referencia expresa en el articulado de la LEC a la misma, no debe obviarse que es un presupuesto, pues así se desprende de los artículos 721.1, 726.2, 727; ya que la solicitud de parte de medida cautelar es imprescindible para que pueda ser acordada, pero no es vinculante; y finalmente, en cuanto a el impacto en la situación patrimonial de los demandados, tras estudiar su situación concreta, teniendo en cuenta la importancia de los desequilibrios económicos generados por la situación y que se han de buscar soluciones que no produzcan un nuevo desequilibrio contractual trasladando las pérdidas desde la posición del arrendatario a la del arrendador, el juez determina la suspensión del pago de la renta mientras el negocio no pueda reanudar su actividad (vedada por la Orden 1008/2020 de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid) y su posterior reducción en un 50% respecto a la última factura abonada antes de la declaración de la pandemia, ya que “si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta -o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal”.

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